Acropolium: web design and development, SEO, web marketing and consulting

10 советов по покупке недвижимости в Германии

Покупка недвижимости

1. Консультанты

Договор купли-продажи недвижимости является действительным в Германии лишь после заверения нотариусом. Нотариус должен быть независимым и беспристрастным. Его участие служит в первую очередь для защиты обеих сторон. Нотариус предоставляет юридические консультации, обеспечивает правовую безопасность сделки, защищает неопытных от поспешных действий. Брокеры и финансовые учреждения являются основными экономическими советниками. Поскольку жители Германии, в отличии от иностранцев, должны подтвердить происхождение средств при покупке недвижимости, им необходим еще и налоговый консультант.

2. Содержание договора

Договор должен содержать следующие данные: о сторонах, предмете договора, цене, ответственности сторон в случае материальных или юридических дефектов, дате передачи в собственность, способе оплаты и финансирования, о защите рисков обеих сторон, которые связаны с многочисленными пунктами договора.

Особенности объекта недвижимости, иные обстоятельства всегда влияют на составление договора. Поэтому каждый договор купли-продажи недвижимости должен составляться индивидуально, даже если образец типового договора будет предметом для первого обсуждения. Нотариус проверяет каждое предложение договора, который был составлен в ходе длительных переговоров, на предмет возможности их выполнения на практике. Не нотариус, а стороны определяют и объясняют содержание договора. Нотариус всего лишь эксперт по правовым вопросам, советник и человек, который ведет протокол.

3. Земельная книгаЗемельная книга

При покупке недвижимости важную роль играет земельная книга (Das Grundbuch). Земельная книга является общественным регистром, который ведется районными судами Германии. На верность земельной книги можно положиться. В ней содержится информация о том, кому принадлежит имущество, и существуют ли ограничения. До заключения договора нотариус должен проверить ее содержание. Это поможет избежать неприятных сюрпризов.

4. Исполнение договора

После заверения договора нотариус оформляет необходимые документы и контролирует передачу права собственности. Сведения о изменении собственника сперва вносятся в земельную книгу. Эта процедура может занять несколько недель. До момента внесения изменений в земельную книгу продавец остается собственником и, следовательно, может распоряжаться недвижимостью. Хоть продавец и не имеет право, но все же он теоретически может распорядиться недвижимостью во второй раз и оформить, например, ипотечный кредит, что повлекло бы за собой принудительную продажу недвижимости.

Чтобы обезопасить покупателя от таких рисков, как правило, в земельную книгу вносится предварительная запись о передаче права собственности на недвижимость - о покупателе недвижимости вносится запись как о будущем владельце. Земельная книга на некоторое время изымается из оборота.

Но внимание! Земельная книга не блокируется полностью. Записи, противоречащие договору, все еще могут вноситься в земельную книгу. Но в таком случае покупатель имеет право требовать их аннулирование.

5. Товар за деньги

В Германии уделяют особое внимание безопасности сделки купли-продажи недвижимости. Для достижения максимальной безопасности для обеих сторон, как правило, необходимо осуществлять оплату через специальный нотариальный банковский счет. На счет, доступ к которому имеет только нотариус, покупатель переводит полную стоимость недвижимости. И лишь после передачи прав собственности нотариус переводит деньги продавцу.

Все хлопоты по обеспечению сделки являются задачей нотариуса. Однако нотариус не консультирует по поводу финансирования сделки.

6. Собственная квартира

Покупка недвижимости имеет свои особенности, поскольку квартира является независимой частью многоквартирного дома. Все собственники квартир являются совладельцами как земельного участка, на котором построен дом, так и чердака, подвала, гаражей.

Юридически право собственности на квартиру обеспечивается документом, который называется на немецком языке «Teilungserklärung» - заявление о разделении жилого дома. Условием для такого разделения будет пространственная завершенность каждой квартиры, которую подтверждает административный орган по надзору за строительством (Baubehörde). Архитектор изготавливает необходимый для этого план. Нотариус оформляет документы для каждой отдельной квартиры.

Собственники квартир одного жилого дома могут принимать обязательные для выполнения решения.

7. Строительство «под ключ»

Огромное множество нюансов существует при строительстве «под ключ». Огромное множество нюансов существует при строительстве «под ключ». Особенностью данного вида приобретения жилья является то, что Вы покупаете земельный участок с домом, который еще не построили. В проекте и описании работ оговаривается, каким образом будет производиться строительство жилого дома. Все это заказчик должен выяснить еще перед подписанием договора. Проект и описание работ являются обязательной частью нотариально заверенного дома, в противном случае договор будет недействительным.

Как правило, в договоре оговаривается временной план строительных работ, «особые» пожелания заказчика, форма оплаты (регулярно по окончанию определенного этапа строительства). Такой договор должен соответствовать законам Германии о «Подрядном строительстве».

8. Доходные дома

В Германии существует множество ньюансов при приобретении доходных домов. Инвестора интересует в первую очередь не приобретение недвижимости как таковой, а доход с ее сдачи в аренду. Следует внимательно изучить арендное законодательство Германии и заключенные ранее договора по каждому конкретному объекту. Желательно привлекать экономических советников, брокеров и финансовых консультантов.

9. Коммерческая недвижимость

При покупке и продаже коммерческой недвижимости часто возникают такие вопросы: общественные работы и планирования, включая Закон о контроле над загрязнением; законодательная регламентация отношений с соседями; ограничения, которые были наложены на объект недвижимости ранее.

Планируемое использование и развитие объекта возможно лишь в тесном сотрудничестве с административными органами по надзору за строительством.

Законы о «Приватном и общественном соседстве» могут стать причиной запретов, наложенных судом, или требований о возмещении ущерба. Следовательно, перед покупкой необходимо узнать о правовых отношениях с настоящими и будущими соседями.

10. Расходы

Приобретая недвижимость, следует посчитать оплату нотариуса, судебные издержки, брокерские расходы, издержки на финансирования и гербовый сбор (налог на приобретение недвижимости).

Последний, в зависимости от федеральной земли, колеблется между 3,5% и 4,5% от стоимости. Нотариальные и судебные издержки тоже будут зависеть от контрактной стоимости объекта. Их величина определяется законодательством и имеет обязательный характер, с сильной дифференциацией - чем выше цена, тем ниже процент.

Обычно брокеры взимают процент от стоимости покупки – от 3,5 до 7,5 процентов. Реальная кредитная ставка в Германии по нашим меркам ну просто смешная – от нескольких до 6-7 процентов. Тем не менее, если кредит оформляется на несколько десятилетий, итоговая сумма будет ощутимой.

Как правило, покупатель берет на себя расходы по договору. Но по обоюдному согласию сторон допустимы и отклонения.


de-portal.com

© 2009 Информационный портал о Германии de-portal.com
DE Portal